- Belirsiz Alacak Davası
- Değer Kaybı
- Eksik Yapılan İş
- Islah
- İşgal
- Katalog, Proje ve Tanıtımlarda Belirtilen Özelliklere Göre Satış
- Zamanaşımının Kesilmesi
T.C.
YARGITAY
Üçüncü Hukuk Dairesi
E: 2023/2184
K: 2023/2864
T: 24.10.2023
Özet: Satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle değer kaybının tahsiline ilişkin dava belirsiz alacak davası olarak açılmış olup; bu davanın açılması ile alacağın tamamı için zamanaşımı kesildiğinden, davacının belirleyemediği alacağının zamanaşımına uğrama riski bulunmadığı, davanın ıslahı kurumundan bahsedilemeyeceği ve arttırılan miktar yönünden davalının zamanaşımı def’inin de dinlenmeyeceği gözetilmelidir.
(4077 s. TKHK m. 4)
(6100 s. HMK m. 107)
TÜRK MİLLETİ ADINA
YARGITAY İL MI
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece direnme kararı verilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraflarca temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından yapılan temyiz incelemesi sonucunda, direnme kararı yerinde görülerek tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Daireye gönderilmesi üzerine, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; davacılardan M.Y.’ın davalı … ile 16.12.2003 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığıni, … adlı siteden … nolu villayı 480.725,00 TL bedel ile satın aldığını ve ödemelerin dolara endeksli ödeme planına göre yapıldığını, tapunun 06.06.2008 tarihinde diğer davacı Ö.Y. adına düzenlendiğini, konut yanında sadece site sakinlerine tahsisli sosyal alanları olan etrafi duvarlarla çevrili alanların tamamı ortak yer olan, her türlü aktiviteyi haiz sosyal donatı alanları bulunan bir projeden yer aldıklarını düşünürken 2012 yılında Ümraniye Belediyesinin sitenin duvarları içinde kalan, mülkiyeti kamu ve belediyeye ait toplam 27.622 m2’lik alanın siteyle hiçbir ilgisinin bulunmadığını ve sitenin belirtilen alan üzerinde “işgalci” olduğunu ve işgale son verilmesi gerektiğini site yöneticiliğine bildirdiğini, projeye yönelik ilan ve tanıtımlarında, konut sakinleriyle yapmış olduğu sözleşmelerde, tapuya ibraz ettiği yönetim planında 27.622 m2’lik alanın siteye ait olduğuna dair beyan, kabul ve açıklamaları bulunan davalının söz konusu alanın en başından beri siteye ait olmadığını bildiğini ve site sakinlerinden gizlediğini, bu sorunun sitede yer alan konut fiyatlarında yarıya varan oranda düşüşlere sebep olduğu gibi Ümraniye Belediye Encümeni tarafından 18.10.2012 tarih ve 2012/2258 sayılı kararla 01.10.2010-30.09.2012 arası dönem için 340.800,00 TL ecrimisil ödeme mecburiyeti getirildiğini, bu durumun maddi zarara sebep olduğunu ileri sürerek, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4/2 maddesi çerçevesinde ayıp oranında bedel indirimine karar verilmesini talep etmişlerdir.
II. CEVAP
Davalı; davacı M.Y. ile davalı şirket arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış ise de davacının bu sözleşmeden doğan haklarını davacı Ö.Y.’a devrettiğini ve tapuda satışın da bu kişi üzerine gerçekleştiğini, bu nedenle davacı M.Y. yönünden husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davanın beş yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açıldığını, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, davaya konu konutun ayıplı olduğu iddialarının gerçeği yansıtmadığını, sözleşmede sosyal alanların mülkiyetinin devredileceğine ilişkin herhangi bir taahhütte bulunulmadığını, sözleşmenin 3 ve 16 ncı maddesinde de bu hususun açıkça gösterildiğini, iddianın aksine alıcıların site ve çevresine ilişkin vaziyet plani ve mülkiyet durumuna ilişkin bilgilendirildiğini, site yönetim planı ve tapu kayıtlarının alenî olduğunu, yönetim planına bakıldığında da sosyal tesislerin bulunduğu … ve … nolu parsellerin plan içerisinde yer almadığının anlaşılacağını, yönetim planında kamuya terk edilmiş alanlar olduğundan da bahsedildiğini, dava konusu edilen yerlerin siteyi oluşturan yapı parselleri arasında kalan ve etrafının site parselleriyle çevrildiği bir alan olduğunu, esasında şirketin mülkiyetindeyken yeşil alan olarak site sakinlerince kullanılması için kamuya terk edildiğini, site sakinlerinin herhangi bir sınırlandırma olmaksızın bu alanlardan istifade ettiğini, zarara uğranıldığı iddialarının gerçek dışı olduğunu, temlik sözleşmesinde ve teslim tutanağında şirketin ibra edildiğinin açık olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
1. Mahkemenin 30.06.2015 tarihli ve 2013/721 E., K. sayılı kararıyla; sosyal tesislerin, mülkiyetinin Ümraniye Belediyesine hibe edilen ve kamuya terk edilen alanda yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkilediği gibi, taşınmazın değerinin azalmasına neden olduğu, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi ve Kamuya terk edilen taşınmaz üzerine yapılmış olmasının eksik ifa olduğu ve 4077 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesine göre, eksik ifadan dolayı teslim tarihi itibariyle on yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı, davanın eksik ifaya dayalı olması nedeniyle, ibra beyanının söz konusu durumu kapsamadığı, satıcının eksik ifa nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer kaybından sorumlu olduğu, bilirkişi raporu ile, dava konusu taşınmazda meydana gelen değer kaybının 48.072,50 TL olduğunun bildirildiği, davacılar vekili tarafından verilen 28.04.2015 tarihli dilekçe ile talep ıslah edilmiş ise de, ıslah edilen tutar yönünden ıslah tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin dolduğu, davacı M.Y. tarafından 08.05.2005 tarihinde düzenlenen Düzenleme Şeklinde Temlik Sözleşmesi ile konut eşi olan davacı Ö.Y.’a devredildiğinden husumet noktasından adı geçen davacı yönünden davanın reddi gerektiği gerekçesiyle, davacı M.Y. yönünden davanın husumetten reddine, diğer davacı yönünden davanın kısmen kabulü ile 20.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı Ö.Y.’a verilmesine, fazlaya ilişkin 28.072,50 TL istemin reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin kararına karşı, süresi içinde taraflar temyiz isteminde bulunmuşlardır.
2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 30.01.2019 tarihli ve 2016/3745 E., 2019/860 K. sayılı ilamıyla; davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve davalı tarafından da inşa edildiği anlaşılan mevcut durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı, kaldı ki 4 üncü madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş olup konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabileceği, hal böyle olunca, mahkemece sosyal alanlara ilişkin ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Verilen Karar
1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyetinin Ümraniye Belediyesine hibe edilen ve kamuya terk edilen alanda yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkilediği gibi, taşınmazın değerinin azalmasına neden olduğu bilirkişi raporu ile sabit olduğu, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi ve Kamuya terk edilen taşınmaz üzerine yapılmış olmasının eksik ifa olduğu ve eksik ifadan dolayı teslim tarihi itibariyle on yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı, ibra beyanının söz konusu durumu kapsamadığı, davalı/satıcı eksik ifa nedeniyle taşınmazda meydana gelen değer kaybından sorumlu olduğu, bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazda meydana gelen değer kaybının 48.072,50 TL olduğunun bildirildiği, davacılar vekili tarafından verilen 28.04.2015 tarihli dilekçe ile talep ıslah edilmiş ise de, konutun teslim tarihi 04.10.2004 tarihi olmakla, ıslah edilen tutar yönünden ıslah tarihi itibariyle 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 30.01.2019 tarihli ve 2016/3745 E., 2019/860 K. sayılı kararı usul ve Yasaya uygun görülmediğinden mahkemenin 30.06.2015 tarihli ve 2013/721E., 2015/1242 K. sayılı kararında direnilmesine karar verilmiştir.
2. Dairenin 09.06.2021 tarihli ve 2021/3439 E., 2021/6281K. sayılı ilamıyla; Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 30.01. 2019 tarihli ve 2016/3745 E., 2019/860 K. sayılı bozma kararı usul ve yasaya uygun olduğu, mahkemece verilen direnme kararının yerinde olmadığı anlaşıldığından, temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın 6763 sayılı Kanun’un 43 üncü maddesi ile değişik 6100 sayılı HMK’nın 373/5 maddesi uyarınca yetkili ve görevli Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.
3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.06.2022 tarihli ve 2021/ (13)3-597 E., 2022/960 K. sayılı ilamıyla; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının sitenin mülkiyet alanı dışındaki parseller üzerinde inşa edildiğini ileri sürerek açtığı davanın, ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125 inci maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği, iddianın haklı olup olmadığı, tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı, oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususlarının ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışında olduğu, hâl böyle olunca, sosyal donatılara ilişkin taleplerin sözleşmeye aykırılık niteliği taşıdığı ve ayıp ihbarına ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmadığı yönündeki direnme gerekçesi usul ve yasaya uygun olup davalı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının yerinde olmadığı, bozma nedenine göre davalı vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazları ile davacı vekilinin tazminat miktarının tespitine ilişkin itirazları incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesine karar verilmiş; kararın karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla Hukuk Genel Kurulunca 15.11.2022 tarihinde karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraflar temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı temyizinde; dava konusu edilen vakıanın, herkes için aleni olan tapu kayıtları incelendiğinde dahi kolaylıkla öğrenilebilecek bir husus olduğundan açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı, davacıların bu ayiplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabilecekleri, davacıların malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün içinde usulüne uygun olarak davalıya ayıp ihbarında bulunmadıklarının sabit olduğunu, bilirkişi raporunun eksik ve yetersiz olduğunu, taşınmazda değer kaybının bulunmadığını, tanıklar dinlenmeden karar verildiğini, ibranın mahkemece yanlış değerlendirildiği belirterek kararın aleyhe kısımları yönünden bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davacılar temyizinde; taraflar karı koca olsa bile, sonradan sıfatına bağlı olarak ayıptan doğan seçimlik hakları kullanma ihtimali ortaya çıkan ayıp nedeniyle kendi aralarında rücu ilişkisi ve tüketici sıfatına bağlı olarak ayıptan doğan seçimlik hakları kullanma ihtimali bulunduğundan her iki davacının da dava açmasında hukuki menfaati bulunduğu, bu nedenle M.Y. yönünden davanın husumet yönünden reddinin hatalı olduğunu, seçimlik hakka dayalı olarak bedelden indirilecek tutarı, fazlaya dair tüm hakları saklı tutarak 20.000,00 TL üzerinden ikame edildiğini, zararın 19.01.2015 tarihli bilirkişi raporuyla, nisbi yönteme göre 48.072,50 TL olarak hesap edildiğini, “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”nin “Lejant” başlıklı ilk sayfasında konutun teslim tarihinin 30 Haziran 2004 olarak yazılı olduğunu, sözleşmede yazılı tarih ile davalının belirtmiş olduğu teslim tarihleri dikkate alındığında “dava tarihi” itibariyle 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçmemiş olduğunu, Mahkemenin zamanaşımını konutun “teslim tarihini” esas alarak değerlendirmiş olmasında hukuka uygunluk bulunmadığını, bir an için bir zaman aşımı geçerli olacağı kabul edilse bile bunun ayıbın ortaya çıktığı tarihten itibaren dikkate alınması gerektiğini, bu durumda da dava ve ıslah edilen alacak bakımından zamanaşımı süresinin dolmadığını, ağır kusur ve hile durumunda zamanaşımı süresinin işlemeyeceğini, hesap edilen 48.072,50 TL’nin hem sadece satış tarihindeki değerin esas alınması hem de çıkan rakamın düşük olması ve villa meydana gelen değer azalmasını tam yansıtmadığını, satış tarihindeki değerler dışında, eksik ifanın anlaşıldığı, gizli ayıbın ortaya çıktığı Ağustos 2012 tarihindeki değerler itibariyle, ikili ve seçenekli bir değer azalış hesabı çıkartılması ek rapor alınmadan karar verildiğini belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile değer kaybının davalıdan tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4 üncü maddesi.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 107 nci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, taraflar arasında düzenlenmiş sözleşmenin ilgili hükümlerine göre ve 4077 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesine göre, eksik ifadan dolayı teslim tarihi itibariyle on yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığına ilişkin gerekçenin de kesinleşmiş olması nedeniyle tekrar tartışılmasına yer olmadığından davalının tüm, davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 107 nci maddesinin ikinci fıkrası ile tahkikatın sona ermesine kadar davanın başında belirtilen talebin artırılabileceği kabul edilmişken, 7251 sayılı Kanun’un 7 nci maddesi ile HMK’nın 107 nci maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle talep sonucunun belirlenmesi mümkün olduğunda hâkim tarafından tahkikat sona ermeden verilecek iki haftalık kesin süre içinde davacının talebini artırabileceğine dair düzenleme yapılmıştır. Belirsiz alacak davasının Kanuna konuluş amacı ve davanın niteliği dikkate alındığında, dava tarihinden önce gerçekleşen bir temerrüt olgusunun bulunmadığı durumlarda belirsiz alacak davasında yargılama sonucunda miktarı tam ve kesin olarak belirlenen alacağın tümü için temerrüt, davanın açıldığı tarihte gerçekleşeceğinden faize de dava tarihinden itibaren hükmedilmesi gerekir.
Belirsiz alacak davasında zamanaşımı süresi alacağın tamamı için davanın açıldığı tarihten itibaren kesilmekte yine temerrüt sebebiyle faiz talebi de davanın açıldığı tarihten itibaren istenebilmektedir. Alacağın geri kalan kısmının talep edilebilmesi için ise davalı tarafın iznine veya ıslah yoluna başvurulmasına gerek bulunmamaktadır (Pekcanitez, H.: İşçilik Alacaklarında Belirsiz Alacak Davası, Prof. Dr. Turhan Esener Armağanı, 1. İş Hukuku Uluslarası Kongresi, s. 224).
Uyuşmazlığa konu dava belirsiz alacak davası olarak açılmış olup, davacının 28.04.2015 tarihli dilekçesi bedel artırım dilekçesidir. Belirsiz alacak davasının sağladığı imkan dahilinde belirlenen alacağın zamanaşımına uğraması söz konusu değildir. Hal böyle olunca zamanaşımı süresi belirsiz alacak davasının açılması ile alacağın tamamı için kesildiğinden, davacının belirleyemediği alacağının zamanaşımına uğrama riskinin bulunmadığı, bu hâlde davanın islahı kurumundan bahsedilemeyeceği ve artırılan miktar yönünden davalının zamanaşımı def’îninde dinlenemeyeceği anlaşıldığından, davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
