Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapuya Güven İlkesi: Yargıtay’dan Tarihi Karar!
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihli kararıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan önemli bir uyuşmazlığa ilişkin yerleşik içtihadını değiştirerek hukuk dünyasında önemli bir adım attı. Bu karar, özellikle yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan üçüncü kişilerin haklarının korunması açısından büyük önem taşıyor.
Tartışılan Konu Neydi?
Uyuşmazlığın özü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye devredilen taşınmazın, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi durumunda, bu taşınmazları yükleniciden edinen üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca iyiniyet iddialarının dikkate alınıp alınmayacağı ve iktisap ettikleri mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağıydı.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin talebi üzerine başlatılan içtihat birleştirme süreci, bu kritik konuda hukuki belirsizliği gidermeyi amaçlıyordu.
Önceki Yaklaşım ve Değişim:
Önceden, Yargıtay’ın yerleşik içtihadı, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devrinin “avans” niteliğinde olduğunu ve yüklenici edimini yerine getirmediğinde bu devrin hukuki dayanağının ortadan kalkacağını kabul ediyordu. Bu durumda, yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği ve taşınmazların arsa sahibine döneceği benimseniyordu.
Ancak doktrindeki birçok hukukçu bu yaklaşıma eleştirel bakmaktaydı. Üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi olmadığını, tapu siciline güven ilkesi gereği iyiniyetli kazanımların korunması gerektiğini, arsa sahibinin tapu devri yaparak risk aldığını ve üçüncü kişilerin kötüniyetli olduğu ispatlanmadıkça haklarının korunması gerektiğini savunan görüşler mevcuttu.
Yargıtay’dan Tarihi Karar:
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, yapılan kapsamlı görüşmelerin ardından, Türk hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” (sebebe bağlılık) ilkesinin geçerli olmasına rağmen, TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanan “tapuya güven ilkesi”nin bunun bir istisnası olduğuna hükmetti.
Karara göre:
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra, yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddiaları dinlenecektir.
Dolayısıyla, iyiniyetle iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekmektedir.
Ancak, somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının ispatlanması halinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa (arsa sahibine) aittir. Bu ispat, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğu, yüklenici ile yakın akrabalık veya ilişki içinde olduğu, malın kısa sürelerde veya düşük bedelle el değiştirdiği gibi fiili karinelerle desteklenebilir.
Bu karar, tapu sicilinin güvenilirliğini pekiştirirken, iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarını daha güçlü bir şekilde koruma altına almıştır. Arsa sahipleri, sözleşme nedeniyle yapılan tapu devrinin, sözleşmenin beyanlar hanesine şerh verilmesi yoluyla üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceklerdir. Bu tarihi karar, özellikle gayrimenkul piyasasında şeffaflığı ve güveni artırma potansiyeline sahiptir.
İlgili karara linkten ulaşabilirsiniz: https://www.resmigazete.gov.tr/#:~:text=%E2%80%93%E2%80%93%20Yarg%C4%B1tay%20%C4%B0%C3%A7tihatlar%C4%B1%20Birle%C5%9Ftirme%20B%C3%BCy%C3%BCk%20Genel%20Kurulunun%2016/05/2025%20Tarihli%20ve%20E%3A%E2%80%882024/1%2C%20K%3A%202025/2%20Say%C4%B1l%C4%B1%20Karar%C4%B1
